知って得する不動産豆知識

知って得する不動産豆知識とQ&A

物件探し編  契約編  その他編  簡単Q&A

物件探し編

物件探し編

契約編

契約編

その他編

その他編

簡単Q&A

簡単Q&A

物件探し編

100点満点の物件は無い

不動産探しをされているとお気づきになられると思いますが!不動産には100点満点の物件は存在しないと思いませんか?

もちろんご予算内でのお話ですが。 100点の物件

たとえ1億円を持っていたとしても決して100%満足できる不動産には巡り合えないのです!

1億円の不動産を探されている方はさらにそれを上回る物件を望まれるからです。

どんなに お金持ちの方でも満足度は100%ではないのです。

人の欲望は果てしないのです!

「東京都千代田区内の某マンション販売価格3億5000万円」以前勤めていた会社で仲介させて頂いた事がありました!

そのマンションには芸能人(有名演歌歌手)はもちろん政治家(現在大臣)の方などが多く住んでいました。

マンション入口には365日24時間体制で警察官が常に見張りをしています。

このマンションを買って頂いた方は宝石商の社長さんです。

それも、セカンドハウスで!

一体ホームグランドはどんなとこなんだろぉ?

プライベートには一切触れる事が出来なかったのですが。

実はこのお客様こんな凄いマンションでも気に入らない事が一つあるって言っていました・・・。

その理由・・・今でもはっきり記憶に残ってます。

それはこのマンションの名前が気に食わないというのです・・・

それは漢字3文字の〇〇〇マンション!

「君もそう思わない?」って問われたとき・・・「は・はいそうですね」・・・って思わず言ってしまったんです・・・

それでもきっと80%位の ご満足度で お買い上げ頂いたのだと思います・・・。

雨の日はとても大事な事が分かります。

雨だと家を見るのも気が進まなくなると思いますが・・・ 雨の日

雨の日の物件見学はとても重要です!

雨漏り・土地の水はけ・水溜り・屋根に落ちる雨の音など!とても大事な事が分かるからです!

近くの川の増水や、前面道路に車が走った時の水跳ね などもぜひチェックしておいた方がいいでしょう。

近くの普段ほとんど水が流れていない水路なども、要チェック。

コンクリートで固められた水路というのは大雨が降ると鉄砲水のように水量が増す心配があります!

晴れの日と雨の日で全然環境が変わってしまう物件があるのです。

晴れと雨、昼と夜、平日と休日をチェックすると完璧です。

あとは近隣の住民・事故歴などなど様々な事を調べるのはもちろんですが。

気象条件の一番悪い日にワクワクするような家や土地に出会えたとしたら・・・

それはきっと貴方が探していた不動産かもしれませんよ〜。

スリッパは要らない!

皆さんは、お家を見る時ってスリッパ履いてます?

季節によっては、フローリングは冷たい時期がありますよね〜。 スリッパ

そりゃ〜スリッパくらい履きますよね〜!

ご案内の時は営業マンが用意してくれてるますよねぇ〜。

スリッパがどうしたの?

と思われたかもしれませんが。私はお家をご案内している時は

基本スリッパは履かないようにしております。

何故だかわかりますか?

さぁ〜分かる人ってどれくらいいるでしょうか?

床に傷が付くという理由もありますが・・・。

もっと重要な訳があります。

これは床のきしみや凹みを確認するためなんです。

スリッパを履いてしまうと床との接地面が多くなるので歪みやへこみが分からないのです!

その点!素足のまま(靴下は履いてますよ〜)ですと床のわずかな歪みやきしみも分かるのです!

断然!裸足の方が床の痛みを確認し易いのです。

床材の腐食・反り返り・虫食いなどもチェックできます。

新築物件ならともかく中古物件のご内見は!出来るだけスリッパは履かないで歩いてみましょう。

そうそう。

お帰りの際は足の裏が真っ黒になってしまうと思いますので。

替えの靴下を持っていった方がいいですよ〜。

文化財保護法って?

そこの土地は市街地から少し奥まったところで、駅から4KMくらい離れたところの土地です。

駅からも離れる分ビックリするほど広〜い土地です!

ズバリ!

土地170坪で1580万円!

川越市〜坂戸市では駅から離れると!

こんな土地も〜そんな珍しくないんです〜。

田舎風の広い土地をご希望の方にはぴったりですね!

そしてその土地について現場を調べていたんですが〜。

そうしたら!

何やら隣の土地で大人たち座り込んで何かしているんです!

何だろう?そう思って近づいてみたら〜

お〜!こ・こ・これは!発掘調査ではないですか!

重要事項説明にも出てくる「文化財保護法」って言うものです 試掘調査

特にこの坂戸市や川越市周辺では〜

お取引の前に埋蔵物の調査エリアなのかを必ず調べないといけません。

都会の方ではそうそうお目にかかれないと思いますが、

川越市や坂戸市には昔の古墳などの跡地が多く残っているんです!

ですから土地の売買や建築をしようとするときは〜

その調査エリアに入っているのかいないのか必ず調べないといけません!

そしてもし!

調査エリアにあった場合試掘調査を行い土器等が出てきてしまったら・・・・

この調査が終わるまで建築が出来なくなってしまうのです。

しばらく調査の為に建築は凍結されてしまいます・・・

ちなみにこの調査をしている土地も分譲予定の土地なんですが〜

いつになったら販売できるのかな〜?

貴重な歴史の資料も大切ですが・・・

土地を急いで売りたい方には大きな障害になってしまいますね〜

そう考えると〜ちょっと複雑な思いですね・・・

ご案内は渋滞道路で

お客様と物件のご案内も、時には渋滞にはまって大変です・・・。 渋滞道路

え?道に詳しいいなら裏道を使えばって?

ふぅ〜それは違いますよ。

ご案内というのはただ不動産を見て頂ければいいというものではないんです。

街並やスーパー・銀行などその街の環境を見て頂かないと生活のイメージが付きませんよね。

そうなると、どうしても幹線道路や駅周辺の渋滞しやすい道路を使うしかないのです!

通常お客様は後部座席にお乗りになられるわけです。

ただでさえ周りの景色が見えづらいのですから!

裏道を使ってしまったら何がどこにあるのかも分からないです!

それに裏道を使ってしまうと一番気になる駅からの距離もよく分からなくなってしまいますよね。

もちろん!

お時間が足りないお客様には裏道を使わせて頂きますよ。

毛細血管のような裏道を走り抜ける事もあります!

でも家を買う・土地を買うという事はお客様にとってそんな生易しい事ではないのです!

営業マンの疲労度がお客様の満足度に代わるのです!

どんなに運転が辛くとも、会話の間が怖くとも・・・・・(^_^;)

渋滞に負けませんよ。

お申込みは重なる

同業者の方なら100人中99人がうなずくジンクスがあります。 お申し込み

お申込みは重なるんですよね。

たとえば、しばらく売れない物件であってもなぜか一人の方からお申し込みが入ると、

別の方からも重なってお申し込みが入ってきてしまうんです!

昔(今もいますね)悪い不動産屋がお客様の決断を急がせる手法で、

他の方から申込みが入ったらどうします・・・

今お返事した方がいいですよ!

っていう強引な営業ですが、それが皮肉にも当たってしまう場合が多いんですよね・・・

私の場合、不動さんは縁ものと完全に割り切っています。

売れたら縁が無かったんだと!

どんなに一生懸命頑張ってもいい物件に巡り合えない人もいれば!

初めての見学で希少物件を手に入れてしまう人!

様々です。

良い物件をご紹介の時は・・・「早く〜ご決断を〜って!」

ほんとは心の中で叫んでいるんですけどね!

でも言えないんですよ・・・・。

草一本で何が分かる?

今日の発見はこちら! 草?

そうです何の変哲もない草です。 草一本

でもこの写真を見て何かピン来ませんか?

不動産・建設会社の営業マンの方!

これを見て何も感じないのならお客様に土地を

ご紹介する資格ありませんよ!

どうです?

分かりましたか?

ではお答えします。

写真中央に写っている草は水辺や湿地帯に生息する草

生命力の強い単葉植物です。

田んぼや沼等の埋めた地によく生える草です。

この土地は昔田んぼや沼等の埋立地だった可能性があると言う事です。

この住宅地は見た目大きな住宅地で水気のある土地とは思えない場所です。

しかしこの草が生えているという事は!

湿地帯の可能性があると言う事です。

もしそうだとしたら地盤が弱く建築をする時に

地盤補強工事が必要になり余計な費用が掛かってしまったり、

大地震の際液状化の心配もある土地と言えるでしょう。

どうですか?

こんな小さな草一つでも土地の見方は変わってきます。

この他にも地盤悪いところを事前に見極める方法がまだまだたくさんあります。

昔畑だったから大丈夫とか!

林だったから大丈夫ととか!

そんな事を言う営業マンがいますが私から言わせれば全然大丈夫ではありません!

そんないい加減な説明をする不動産屋さん建築屋さんは注意が必要です。

どうぞお気を付け下さい。

土地の住所ですか?ありません・・・

皆様から土地のお問合わせを頂いた時に住所を教えて下さいとよく聞かれます。

実は土地には住居表示はありません

住所(住居表示)と言うものは家屋が建って初めて確定するので

家の建った事の無い土地に住居表示は存在しません。

過去に家屋の建っていた事のある土地でしたら以前の住居表示が

古家の解体後も地図に残っている事もあります。

A:川越市〇〇町1丁目2−3

B:川越市大字〇〇1234−56

大きく分けると上のような表示になります。

例えばAのケースは市街化区域内の住居表示であるので

例えその物件に建物が建っていなくてもその土地の隣地に

家が建って居ればその住所を伝えればほぼ現地に辿り着けるでしょう。

しかしBのケースは地番と言われるもので現に工作物が

建っているか建っていた履歴がない限りカーナビやスマートホンでも

場所を特定するのは難しいでしょう。

特に川越市や坂戸市・日高市・鶴ヶ島市のような

市街化調整区域内の田んぼや畑が広がるような場所では

まず辿り着く事が出来ないと思います。

じゃ何故我々不動産業者は住所も無い土地に辿り着けるかと言うと!

それは住宅地図似た地番を表記しているブルーマップ

という地図を持っているからです。

住居表示は黒字、地番は青字で書かれているのです。 土地の住所

これは地図のゼンリンから発売されているのですが

ちなみに川越市専用のブルーマップのお値段は

一冊47,250円です!

高いでしょ!

土地探しとはいえ一般のご家庭では買う気にならないでしょうね。

我々不動産業者はこのブルーマップと、

法務局で手に入れられる公図を見ながら土地を見に行くのです。

つまり調整区域の土地の場合は住所ではなく地番でしか

お答えが出来ませんので詳しい場所のご説明は

ピンポイントでの地図をお送りいたしますので

どうぞそちらをご覧ください。

日影の長さにご注意を!

ご案内でご一緒したお客様がこんなお話をされておりました。

それは私と出会う前に他の不動産会社で何件か

お家をご案内された時の事。

営業マンからこのような説明があったそうです。

営業:「庭先が5Mあれば冬でも1階に日が当たります。」

「北道路でもこのくらいなら1階でも大丈夫です。」

と言われたそうです。

     

え? 東南アジアからの帰国子女ですかその方は? 日影の長さ

ここは日本ですよ。

日本は赤道近くの国ではありませんよ。

北半球の上の方ですよ・・・

ハッキリ言います。嘘です!

しょうがない営業マンですね・・・

時間も勿体ないのでその営業マンの事は

ほっといて日影のご説明をしましょう。

まず最初にこの計算を覚えて下さい。

私が良くご案内で使う日影の長さを求める計算です。

日影の長さを求める倍率です。※時間は正午の倍率です。

@1.694×建物の高さ=影の長さ(冬至)

A0.223×建物の高さ=影の長さ(夏至)

上の数式に建物高さを当てはめればそこの日影の長さが分かるのです。

例えば通常の2階建住宅(建売住宅レベル)でしたら屋根のトップで約8Mです。

軒の高さで約6Mでしょう。

一番高い8mの高さから出来る影の長さを計算しましょう。

@1.694×8m=13.55m(冬至)

つまり8mの高さから出来る影の長さは

冬至の一番陽の高いお昼で13.55mもあると言う事です。

と言う事は5mの庭先で日当たりが確保できる訳が無いですね。

ちなみに夏は正午で1.78mですから全然気にならない影です。

北道路や少々日当たりが気になる物件を勧められたり

ご検討中方は上の数値を当てはめて計算してみて下さい。

思ったより影が長くてビックリされるかも知れませんね。

間違った家探しや土地探しは絶対しないでくださいね。

方位磁石が無くても大丈夫!

皆さん知ってますか磁石が無くても方位が分かる方法

え? アプリをダウンロード?

駄目駄目〜

今日はそれは無し(^_^;)

物件見学に行かれた時に方位磁石を忘れて

しまった時でもこうゆう方法で方位が分かります。

良かったら覚えて下さい。 方位磁石

まず人差し指と親指で現時刻を時計の針の形をイメージします。

例えば3時だったら親指と人差し指で90度にL字を作る感じです。

長針(人差し指)が12で短針(親指)が3をさしますよね。

その次に短い針(親指)を太陽位置に合わせます。

その時に人差し指がさしている12時の方向が南になります。 方位磁石

ね! 簡単でしょ!

クオーツ式の時計があると更に便利です。

短針を太陽に合わせて12時の方向が南になる訳です。

合わせづらい時は近くの電柱や垂直に立っている物影に短針を重ね合わせると分かりやすいですよ。

ちょうどその時3時だったので自分の指で3時を作りって南方がすぐわかりました。

但しこの方法が使えるのは太陽の出ている時だです。

曇りや雨の時は全く分かりませんのでご注意を!

土地探しのお客様へ

土地探し一本に絞られて探されているとなかなか希望に見合った物件に出会えない事が多いです。 土地探し

そんな時は建て替えの出来そうな中古物件を探すのも一つの手です。

この中古物件の場合はインフラ整備が整っている

新たに造成・インフラ整備をする手間が省けるメリットが有ります。

土地を捜しあてても、造成工事を必要とする土地だったりしたら

水道・下水の引込工事を自分たちの費用で新たに道路から引込をしなくてはなりません。

その費用はおおよそ60〜80万円は必要です。

この他ガス・雨水管なども追加されれば更に費用が加算されます。

解体費用は建物の大きさによって構造によって価格が違ってきますが

木造住宅でしたら35000円/坪前後を見ておけば足りるでしょう。

そう考えると中住宅を探してその家を思い切って壊す事も一つの手です。

勿体ないと言われると返す言葉が有りませんが一つの参考として覚えておいて下さいね。

土地の邪魔者!

気に入った土地に電柱や支線が入っていたりした事はありませんか? 電柱

無くてはならない電柱ですが敷地の中にはあってほしくない物ですね。

でも場合によってはこの電柱も移設が可能です。

同一敷地内はもちろん交渉次第では敷地外撤去も可能です。

ただ敷地外に出すと言う事は他の誰かの土地に代わりの電柱を

新たに設置すると言う事ですので簡単な事ではありません。

この電柱の移設工事は電力会社と隣接する地権者との交渉を行います。

その為難航することが多いのです。

その為電柱が邪魔であったとしても移設不能な場合ももちろんありますので、

先ずは電力会社と現地での移設協議を行う事をお勧めします。

この他にも移設が難しい物はあります。

〇防犯用の街灯

〇カーブミラー

〇道路標識など

これらもその場所に無いと困るもので移設となると結構難しい話になります。

土地を購入する前にその建造物が移設出来るかどうかを事前に確認する事をお勧めします。

それと造成用地では新しく電柱が設置される事もありますのでその辺の事も調べる必要がありますよ。

ちなみにこの電柱や支線・支柱が自分の敷地内に入っていたら

僅かですが借地料が電力会社から支払われす。

え?いくらかって。

う〜ん。電柱一本で〇〇〇〇円/年位かな。

住宅ローンの足しにはならないと思います。

これが古地図です。

場所を選ぶ際気になるのが土地の地盤でしょう。 古地図

特に液状化現象は注意しながらお探しになられています。

これは古地図と言われる物でその昔その場所がどのような

現況だったかを調べる事が出来る地図です。

ご検討している物件の場所が川や沼の埋め立て地でないか

液状化現象を起こす確率が高いかどうかを調べるのにとても役に立ちます。

国会図書館でこの古地図を閲覧する事が出来ます。

最近ではインターネットでも調べる事が出来るそうですので

気になる方は一度検索してみては如何でしょうか。

欠点を多く見抜く事。

物件見学では様々な角度から家や土地を見なければなりません。 家探し

例えば天気が良いと不動産物件はより一層良く見えるものです。

晴れ間に騙されることの無いように、曇りや雨そして

12月頃の陽の角度が低い頃の日照もよ〜っく考えて物件見学をなさってくださいね。

冬に向かて日当たりは悪くなって行きますので注意が必要ですよ。

隣地の屋根の形も良く見ておく事が必要です。

雪が降るとその積もった雪が敷地内に落ちてくる事もあります。

雪止めだけでは役に立たない大雪の時も考えましょう。

道路の傾斜による水の流れる方向を見抜いたり。

道路のヒビ割れ・わだちが有れば軟弱地盤の可能性もあります。

騒音・悪臭・近隣関係から未利用地開発の可能性など

その場所の欠点をいかに多く見抜く事が出来るかが物件案内時には必要です。

なによりそれらをお客様に正直にご説明できる営業マンに出会えているかどうかも重要ですね。

間違いの無い不動産購入をれて下さいね。

掘り出し神話

時々長く探されている方からこのようなご相談をお受けいたします。 掘り出し物件

掘り出し物件って無いですか?」

え? 掘り出し?

どうですか皆さん?

この言葉を使った事のある方いませんか?

巷では良く聞く台詞ですね。

ところで!掘り出し物件とは一体どういう物件を指すのでしょうか?

土地が広くて。駅が近くて。安くて・・・とかですよね。

う〜ん・・・。え〜っと・・。誠に言い辛いのですが・・

はっきりお答えしますね。

「あ・あ・ありません!」  (言っちゃった・・・)(>_<)

例えば過去に事件や事故のあった物件でしたらある意味で掘り出し物件があるかもしれませんね。

実際にここ川越・坂戸・鶴ヶ島にも数件あります。

でもこのような物件は私もご紹介はしたくありませんし、お客様も嫌ですよね・・。

つまり一部の方がおっしゃられる「掘り出し物件」とは何もいわくが付いていないくて!

クリーンな物件で!希望条件に合った物を「掘り出し物件」とおっしゃられているようです。^ ^;

もっと詳しくお聞きすると 

売り急いでる売主さんいませんか?

お金に困った売主とかいないですか?

相続で売りたい地主さんいませんか?

離婚問題をかかえて・・・等

様々な掘り出し理由をご想像されているようです。

その凄さに映画監督になれちゃいそうなハイレベルですよ。(^ー^;)

仮にこのような事情のある売主が実際に現れたとしても

売却の話は先ず不動産会社を事前に通して販売する事になるでしょう。

クリーンな「掘り出し物件」がもし有ったとしても、そのような利益になる物件が有ったら

不動産会社で下取りしてしまうでしょう。

まず市場にそのまま流れる事は考えられないからです。

つまり。

掘り出し物件とは神話なのです。

基礎のお話

家といえば!肝心要の基礎を忘れてはいけませんよね。 基礎

実は家の見学会で基礎へ目をやるお客様は半分くらいでしょうか。

実際に縁の下を確認される方はもっと少ないです。

仮に新築物件で基礎のコンクリートを眺めたところでその欠陥は見抜くことはとても難しいです。

肝心なのはコンクリートで固められる前の配筋施工を

確認しないとその基礎が安心できるものなのか分からないのです。

まず基礎の厚みの事を専門用語では『被り厚』と言いますが。

配筋とそれを覆うコンクリートの厚さがとても大切なのです。

コンクリートの成分は主に水酸化カルシウムなんです。

これが大気中の二酸化炭素に触れる事により炭酸カルシウムになるんです。

簡単に言うとアルカリ性から酸性に変わるってことなんです。

鉄は酸性になることにより錆びますよね。

基礎の鉄筋が錆びて膨張すればコンクリートにヒビや割れが生じてしまいます。

このことをコンクリートの中性化といいます。

この中性化は「10年で1p」進むと言われています。

これを知っておけば自分の家の基礎が何cmあればこの中性化を阻止できるかが分かりますよね。

なに?水酸化?カルシウム?なのこっちゃ・・。

と思われた方はこんど詳しくご説明させていただきますので何なりと私に聞いてください。

水・沼・川・・・など

物件探しで気に入った土地や一戸建てを見つけた時

ふと思うのは・・・

ここって昔何の跡地?と思われたことってありませんか?

皆さんは地名の中に水を連想させる地区は地盤や水害があるから避けた方がいいと思っておられるでしょう。

確かに地名は昔の土地柄を反映しているとも言えます。

しかし!それだけで判断するのはあまりにも安易な見方過ぎます!

例えば昔水田地帯だった場所が区画整理を行い、あたり一面住宅地になった場所は地名も変わっています。

そんな場所に限って水を連想させる地名は残ってませんね。

例えば。下の地図をご覧ください。

ここは東武東上線沿線の某市○○○町の1974年当時の航空写真です。 航空写真 

    

お分かりでしょうか?

昔は一面水田が広がりまさに皆さんが敬遠する場所ですよね。

ところが今では人気が高い住宅地となっています。

この場所も震災以降大きな被害があったとは報告されておりませんが・・。

この先どうなるかはもちろん分かりません。

結果。水害・軟弱地盤を避けて物件探しをしても皆が住んでるから大丈夫。

という自己暗示で決着してしまう方も多いようです。

マイホームを買うも建てるも一生の財産です!

後悔の無い様にしっかり地元の事をしっかり調べて購入に踏み切るように注意してくださいね。

鳥の糞害・・。

物件調査の為川越市内の街中を車で走っていた時の事一台の車に目が止まりました。

良く見ると車のボンネットが鳥のフンで酷い状態に・・・。

水玉模様ならぬ糞模様です。

これは気の毒だな〜。

そのお宅の駐車場の真上には電線が通過しておりそこへ鳥が止まって糞を落として行くのでしょう。

その電線には一応の鳥対策は取ってあるようですが効き目が無さそうです。 航空写真

     

この電線の上に張ってある細い線が鳥予防には効果が有るようです。

これでも効き目が無い場合はトゲトゲのカバーをかぶせる方法もあります。

街中で見た事ある人もいるでしょう。

鳥の糞害でお困りの方は電線・電柱管理をしている東電又はNTTへ対策を依頼すると良いですよ。

対策を取ってくれます。

家を買う時も電線の状況も確認した方が良いですね。

鳥が止まりやすい場所にはそれなりの対策を講じた方が良いですね。 

サイディング貼りの住宅

最近多くのお客様がサイディング貼りの住宅を望まれます。 サイディング貼り

何でもメンテナンスが不要だからと言うのが理由です。

え?メンテナンスが不要?

それは大きな勘違いですよ!

メンテナンスは必要ですよ。

サイディングもALCもモルタル施工もすべて施工方法が違いますし!

それぞれメンテナンスは必要です。

どうしてサイディングだけそのような噂が流れてしまったのでしょうね。

サイディングの施工方法を熟知していれば簡単に答えられると思います。

ご不安な方は施工依頼をお願いしようとしている建築会社・不動産業者の

営業マンに確認してみてくださいね。