知って得する不動産豆知識

知って得する不動産豆知識とQ&A <契約編>

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契約編

サクラ・・・怖いですね〜

サクラ

毎週ご案内をしていますと、別の不動産屋さんの方と同じ物件で

内見が重なってしまう事が多々あります。

それがまた人気のある物件とかですと気まずいんですよね〜。

たとえばお客様がその物件をお気に召して頂いた時は焦りの方が先に立ってしまって!

「早く帰ってお申し込みを書きましょう!あの人に先を越されちゃうと嫌なので!」

っておっしゃられる方も多くいらっしゃいます。

確かに不動産は早い者勝ちと言う事もありますが・・・。

でも、やっぱり物件はじっくりと吟味して頂く事が大事です!

そうは言ってもその場では・・。

お客様同士が意識し合っているのが熱いくらい伝わってきます。

もちろん私も相手の営業マンの事は気になりますが。

でも〜焦ってもいい事はありませんから!

ゆっくりお考え頂いた方が良いと私は思います。

特に不動産を探し始めたばかりのお客様は絶対に惑わされないようにしてください。

もう何ヶ月もかけてたくさんの物件をご覧になって価値判断が出来るお客様は別ですけどね。

昔の悪い不動産屋さんは わざと一つの物件に何人ものお客様を同じ時間帯に重複させて!

お客様の決断を急がせることがあったみたいです。

まさにお客様の心理を逆手にとった手法です。

しかし!

そこにいた別のお客さんは全てサクラなんです!

従業員が私服に着替えて演技してるんですって!

怖いですねぇ〜。

車のローン

住宅ローンの審査に重く圧し掛かってくるのが車のローン! 車のローン

例えば、月々3万円のオートローンを支払っていた場合!

そっくりそのまま!

返済比率に加算されてしまいます。

簡単に説明しますと。

たかが3万円でも。

約1000万円のお支払いをしている事になるんです!

もちろん銀行の審査金利により開きは出ますけど。

例えば3000万円のローンが組めると思っても!

オートローンが有るお陰で・・・。

2000万円までしか借りられなくなってしまう訳ですね。

結局銀行からは「車のローンは返済してください。」そう言われてしまいます・・。

オートローンは家を買った後でも組めますが。

住宅ローンはオートローン後ですと苦労するかもしれません。

お気を付け下さいね。

契約は長時間

今日は朝から契約書の作成の為、物件調査で走り回っておりました! 契約は長時間

先ほどようやく重要事項説明書と契約書を書き終わりました。

こちらのご契約は今週末なのですがお客様へ事前に契約書の雛型をお送りするためです。

事前に目を通しておいた方が安心ですものね。

契約当日にあの35条書面を出されても訳が分らないと思いますので!

事前に確認していただければ、分らないところは契約までに予習できますものね。

取引主任者の個人差もあると思いますが!

私の場合、重要事項説明だけでも2時間は説明させていただいています。

新築一戸建ての瑕疵担保責任保険の読み合わせを含めるとさらに1時間で3時間ですね!

これに契約書の読み合わせと記名ご捺印で1時間ほど頂きますので4時間ですね。

さらに住宅ローンのお申し込み書類のご記入などがあると・・・・5時間。

これほど契約って大変なんですよ。

お客様もただでさえ緊張されているのに難しい事を言われても・・・

だからこそ事前にご確認や予習して頂けるときっと分かりやすいでしょうね。

速達で書類をお送りします。

よく分わからない内容で困惑すると思いますが!

遠慮なく聞いて下さい。

全部理解するのは難しいと思いますが大事な処だけでもしっかり押さえてご契約に望んでくださいね

保証会社が強いんです・・・

お申込みを頂く前に住宅ローンの事前相談をしてみましょう。 住宅ローン

ここ最近の住宅ローンはほんとに結果の予測がつきませんので・・・・。

それは銀行の担当者でも分からない・・・と言っているくらいです!

住宅ローンって銀行で借りるというのは当り前のお話ですよね!

でも、お金を貸すか・貸さないかの決定を出すのは別会社の保証会社というところなのです!

銀行の窓口に相談に行って大丈夫ですよ!といわれても・・・

その保証会社が駄目と言えば全て駄目なのです!

つまりそれくらい保証会社というのは権限があるんです。

保証人の代わりなるわけですから当然と言えば当然なんですけど・・・

でもこんなのはおかしいと思いませんか?

某銀行のお話ですが!

お給料の受取方法が手渡しの会社というだけで住宅ローンの受付すら拒否される所もあるんです!

ちょっとおかしいですよね・・・。

リーマン/サブプライムショック以来ほんとに厳しくなりました・・・・。

事前審査お勧めします。

お気に召した物件が見つかった時は

先ずお申し込みして頂きご契約と進んで行く訳ですが

一番のハードルは住宅ローンですね。

ご契約が終わっても安心はできません。

このローンが承認されて初めて契約は成立するのです。

ですからご契約をする前に先ず自分が住宅ローンを

どれくらい借り入れできるのか、そして借り入れの出来る資格が

有るのかを「事前審査」と言う方法で調べる事が出来ます。

もちろんお金は掛かりません。

遡ってお申し込みの段階でもこの事前審査は有効です。

それはお申し込みの段階で他に申し込みをしてきたライバルの方がいたら

売主はどうすると思いますか?

さ〜ここで売主が求めるポイントとは!

申し込みの順番?

価格の高い方?(値引きなし) 頭金?

もちろんこれらも条件も大事ですが、ここで最も心配されるのは住宅ローンの有無です。

売主から多く聞かれるのはこの二つ

「住宅ローンは借りるのですか?」

「事前審査通ってますか?」

もちろん最強な方と言えば現金購入の方です。 住宅ローン

しかし現金で購入される方はそんなに多く居らっしゃいませんから。

ローンの事前審査に合格している方がやはり優先的に話が進みます。

人気物件でお申し込みが重なってしまった場合、事前審査の承認が

得られているかで勝負が決まるといっても過言ではありません。

例えお申し込みを一番手で入れても、事前審査を通してからでないと

物件を止める事は出来ません!と断られる所も多くございます。

これほど歯がゆい思いはありません。

ですからその物件で縁がなかったとしても、次に巡り合った物件の時には事前審査が

通っていれば売主も安心して契約が出来ると言う事で優先権をくれるはずです。

ですからこれと言った物件がまだ見つからない方でも、ご自分が住宅ローンの

審査に合格するかどうかは、前もって調べておく事をお勧めいたします。

土地と建物は同時並行がスムーズです

土地と建物

お気に召した物件が見つかった時は、先ずお申し込みして頂き

ご契約と進んで行く訳ですが、土地と建物は同時並行がスムーズです。

通常住宅ローンは土地のみの融資はして頂けません。

土地と建物の総額でのお申し込みをするのです。

その為に住宅ローンのお申し込みには土地の契約書と

建物の請負契約書の両方が必要になります。

その為建築の契約も急ぐ必要があるのです。

仮にその土地が造成上りの土地だったとすると、ご契約してから

残金決済まで1ヶ月〜1ヶ月半くらいの猶予しかないと思った方が良いでしょう。

(もちろん売主がそれ以上待ってくれるのであれば何の問題ありません。)

しかし売主も早く残金決済をしたいと思うので待ってくれない方のほうが多いですね。

その為くどいようですが・・・

建築の契約も急ぐ必要があるのです。

つまり1〜1月半までに住宅ローンの融資決定と銀行との金銭消費貸借契約(金消契約)

までを終えておく事が必要になるのです。

ですから土地探しをされているお客様は建築会社をある程度お決めになっておく事をお勧めします。

それと建築費のおおよその予算を出しておくと無駄な時間を使わずに済むはずです。

土地の形状やインフラ整備によって掛かる諸費用は違うにせよ

自分達の気に入った間取り平米数がイメージできているだけでも全然違います。

土地の残金決済後でも間取りの変更は出来ますのでご心配はありません(^_-)-☆

土地の所有権移転後でもじっくりと間取りの打ち合わせを行って下さい。

一つ注意したいのは、ローンの申し込みの時に比べて延べ床面積が

極端に減少すると融資額の減額もあるので、ローンの申し込み時には

多少広めの間取りで出された方が良いと思います。

土地の瑕疵担保責任

一戸建て住宅やマンションの瑕疵担保責任については何となく分かると思います。

新築の主要構造部10年保証をはじめ、雨漏り・給排水・白蟻・・・等の

隠れた瑕疵についての売主責任の事です。

土地には関係ない? いえいえ。

建物が存在しない土地についても瑕疵担保責任を問われる事はたくさん御座います。

土地の表面上では何も無い状態でも地中に何が埋まっているか分からないのです。

例えば。地中に産業廃棄物(ガラ)が埋まっていたら!

土地が元々ガソリンスタンドや薬品工場で土壌汚染がされていたら!

大変な事ですよね。

その為に契約締結前に前に行う重要事項説明の

「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」

という内容をしっかりと理解して下さい。

【責任内容例】:土地地盤調査による建築不可能事由が判明した場合。(産業廃棄物・がら等)

上記の内容位はしっかり記入されていないと不安です。

土地地盤調査

これから土地探しをされる方は参考にして下さい。

埼玉県のような市街化調整区域が多い土地では戦後の経済発展に伴い

元々畑であっても産業廃棄物が投棄されている事が多くございます。

先ずはご契約が終わったら直ぐに地盤調査を行えるようにして、

建築可能な土地かどうかを確認しましょう。

売主との契約書に引き渡し前に地盤調査が出来る事を必ず

記載しておく事を忘れないで下さい。

もしそれを拒むような売主だったら土地契約はしない方が良いですよ。

トラブルの臭いがします・・・

仲介手数料0円物件

見積書

ここ最近仲介手数料無料という会社を多く目にするようになりました。

当社でも仲介手数料0円物件は多数御座います。

ところが、仲介手数料0円と言っておきながらいざ契約となったら

聞いた事も無い名目で数十万円の費用を請求されてしまう事もあるようなのです。

お客様は家を買う時はこんな費用も掛かるのかな?

とその程度にしか思わないようですが、実はそこに落とし穴が有ります。

その業者は無料になるはずの仲介手数料の名目を変えて

仲介手数料分の費用を違う名前でお客様から徴収しているのです。

契約〇〇料

代〇〇〇料

物件〇〇費用・・・

聞いた事も無いお金です。

そしてその金額の総額は仲介手数料並み・・・

イヤそれ以上の費用を請求されたとか!

そして知らずにその費用を払ってご契約されている方が多いようです。

酷い会社だね・・・

やっぱりこの業界は恐ろしいな・・・

改めてそう思いました。

皆さん仲介手数料無料という宣伝文句に騙されていませんか?

費用は何処でも同じではないのです。

しっかり内容を確認してご契約して下さいね

窓口では信用できません。

銀行

住宅ローンをご自分で調べになられるお客様が

ここ最近とても多くなってきております。

インターネットで簡単に金利も分かるので、最近ではお客さんの方が

私より金利に詳しいのでは?とドッキとさせられます。(^_^;)

とにかく皆様多くの情報をお持ちですよ。

しかしこのようなネット公開されている情報だけを信じ過ぎるのはちょっと危険です。

例えば銀行の窓口で、ご自分がどれくらいの融資資格があるのかを聞きに行かれる方も多いです。

そして銀行の融資窓口で「〇〇様は〇〇〇〇万円ご融資できますよ。」と言われ安心されるのです。

そう言われれば自分のローンは絶対大丈夫!

そう安心されるのは当然です。

しかし!

ご契約をしていざ住宅ローンをお申し込みすると全然予定金額に足りない・・

また融資否認という事態になる事も・・・

銀行で大丈夫と言われたのに・・・  と落胆される方も多いと聞きます。

実は銀行の窓口では参考程度の答えしかもらえません。

銀行としてもお客様は欲しいですからね。

取りあえず窓口ではそれなりの事を言っておくのです。

そもそも住宅ローンの融資決定は銀行では無く保証会社というところなのです。 

今では昔と違って住宅ローンを借りる時に保証人は立てませんよね。

そのかわりに保証会社がお客様の保証人の代わりになる訳です。

ですからお客さんの保証人になって大丈夫かどうかを調査するのです。

そして個信に何も問題が無ければ融資承認がくだるという訳です。

我々不動産業のプロからすれば銀行の窓口の返事では安心してご契約をする事は出来ません。

まずはご契約の前に最低でも事前審査等の結果をした方が良いでしょう。

私からすれば事前審査ですら90%程度の信頼性しかありません。

残りの10%は何が起きるか本審査まで油断できませんね。

ネット上では自分の借入可能額なども調べる事が出来るようですが

それですら正直信用できません。

どうかプロに任せて頂ける事は任せて下さい。

悔しいけど安い・・・ネット銀行ぉ〜

ネット銀行

住宅購入の一番のハードルと言えば資金源ですよね。

何千万円もの現金をポンとご用意できる方はそうはいません。

だいたい9割以上のお客様が住宅ローンをお使いになられます。

そんな住宅ローンも今では金利も安くなって、一昔前では考えられない金利の安さです

各銀行も様々な商品を出してきて今では1%を切った低金利も珍しくありません。

そんな低金利合戦の中一歩抜け出した低金利ローンが有ります。

それは「ネット銀行」です。

他にも団信料や保証料等の費用面でも無料というメリットが有ります。

実は今このネット銀行がひそかに人気が出てきているのです。

ただこのネット銀行をお使いになる場合

お客様が直接インターネットでローンのお申し込みをして頂く必要があります。

通常銀行ローンをお申し込みする際は我々不動産業者が、

お客様に代わって銀行にローンの書類を提出致します。

そして融資の承認も我々業者にまず銀行から連絡が来るのが通例です。

しかしこのネット銀行は全てお客様がお申し込みをして頂くので

我々は審査の進捗状況が分からなかったりローンに不慣れなお客様と

ネット銀行の担当者とのやりとりで時間がかかってしまう事が多くあります。

ただこのネット銀行は金利・諸費用の面でとにかく安い!

悔しいけど安いです!

私の知っている銀行でこの〇〇ネット銀行に金利・諸費用で勝る所は一つも無いでしょう。

お客様もこの安さには多少の苦労も惜しまないでしょうね。(^_^;)

じゃ〜全部のお客様に紹介すればいいのでは?そう思われますよね。

しかし、そう簡単に事が進まないのがこのネット銀行です。

まず審査に時間がかかり過ぎる・・・

普通の銀行は審査に1週間から2週間で返事が返ってきます。

早い所では3日です。

ところが今審査をこのネット銀行で進めているお客様は

9下旬にネット申し込みをされたのですがその審査結果が出るのが

10月下旬から11月初旬位と言われているのです。

そうです。とにかく時間がかかり過ぎるのです。(>_<)

ネットと聞くとスピーディーに事が進みそうに思いますが

実は時間がかかる事がこのローンの最大の欠点です。

その他にも通常の銀行とは違った考え方もあり、我々不動産業者が

長年培ってきたローンの常識がことごとく打ち破られてしまいます。

このネット銀行をお使いになられる為には売買契約後のお引き渡し期日が

2〜3ヶ月以上あり、かつ融資承認期日を40日以上取れる売買契約でないと利用は難しいでしょうね。

まず建売住宅の大手ビルダー等ではまず無理でしょう。絶対待ってくれません・・・

このネット銀行の利用を考えている方は事前に営業担当へ伝えておいた方が良いと思いますよ。

おそらく営業さんはあまり良い顔しないと思います。

だって・・・ほんとに大変なんですもの〜(^_^;)

だけど悔しいけど安い!

スマホを舐めないで・・・

スマホ

携帯料金の滞納が原因で住宅ローンの審査が否決になる方が増えています!

携帯料金といっても携帯端末(スマートフォン本体)の分割購入されている方です。

毎月の通話代にはこの携帯端末(スマートフォン本体)が分割で

支払われていてローン購入しているのと同じ事なのです。

携帯端末が0円の場合でもプランに組み込まれている事も

ありますので安易に考えないでくださいね。

ですから。若い方が良く「携帯止められた」とか電車の中で話しているのを聞くと・・・

あ〜この人。住宅ローン駄目かも・・って

思わず顔を見てしまいます。

支払いを数回怠ると、最悪の場合5〜7年という長期に渡り住宅ローンが利用できなくなってしまいます!

ここ最近本当に多くなってまいりました。

携帯電話と舐めずにしっかり払うべきものは払うようにしましょうね。

中古でも大丈夫

中古フラット

中古住宅のローンが35年使えるの?

というご質問が多く聞かれます。

一昔は中古の住宅ローンは難しいとい言われた時代がございましたが

現在ではほぼ物件価格の100%の住宅ローンが組めるようになりました。

他にも35年固定金利の中古フラット35の利用できます。

     

金利は新築と同じですし、金利優遇対象のSプランが利用できる中古物件も

数多くございますのでお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンの障害になる事

住宅ローン承認

不動産をご紹介するにあたってお客様からのご質問で

一番多いのは住宅ローンの借入に関する事です。

それぞれの条件で借入額も金利も変わってきますのでお客様に合わせたプランをご紹介いたします。

しかし住宅ローンの借入を希望されても一定の要件を満たす方で無いと融資を受けられません。

年収・勤続年数・勤務先・車のローンなどが審査の条件に合わないと

融資を断られてしまう事は皆さんもご承知でしょう。

そしてこれ以外にも結構相談の多いローン審査障害になる事をいくつかあげておきますので

心当たりがある方は一度ご相談くださいね。

●カードを持っている・持っていた事がある。

●消費者ローンの借り入れがある・利用歴がある。

●病気・入院経験がある・または現在通院中。

●会社の役員または自営・個人業である。

●お給料が固定給でない。

●債務整理の経験のある。

以上の事がローンの障害になりやすい条件です。

こころ当たりのある方は一度ご相談ください。

解決策をお答えいたします。